Að afnema verðtryggingu

12.3.2013 Skoðun

Að afnema verðtryggingu

Á þessum vetri hefur fátt verið meira um fjallað en afnám verðtryggingar hérlendis. Við fyrstu sýn ætti þetta ekki að vera tiltökumál enda aðrir kostir í boði. Nú bjóða flestar bankastofnanir fasteignalán með nafnvöxtum á bilinu 7-8% (eftir tímalengd vaxta og veðhlutfalli) sem verða að teljast ágæt kjör í ljósi þess að verðbólga hefur verið á bilinu 4-5% síðustu misseri.

Raunin er einnig sú að flest lán veitt eftir árið 2008 hafa verið óverðtryggð. Verðtrygging útlána hentar heldur ekki bönkunum sérstaklega vel þar sem þeim er bannað að verðtryggja innlán, nema með fimm ára binditíma, og þeir eiga því erfitt með að tryggja sér verðtryggða fjármögnun. Aukinheldur, eru nær öll verðtryggð lán með þeim skilmálum að verðbætur færast á höfuðstólinn og af þeim sökum skapa verðbólguskellir mikla hættu á neikvæðri eiginfjármyndun. Neikvæð veðstaða er versta martröð allra lánveitenda og bein ávísun á útlánatöp, einkum eftir að lög um persónulegt gjaldþrot voru rýmkuð með þeim hætti að fólk geti hafið nýtt fjárhagslegt líf tveimur árum eftir að hafa farið í þrot. Hér eru því hagsmunir lántaka og banka sameiginlegir og ekki að undra að sumir bankar hafi jafnvel boðið viðskiptavinum með verðtryggð lán afslátt af höfuðstól fyrir að skipta yfir í óverðtryggt.

Það er einnig hægur vandi fyrir Íbúðalánasjóð að lána út óverðtryggt. Fjármagnshöftin hafa þrýst niður vaxtastigi hérlendis og aðstæður eru nú mjög heppilegar fyrir útgáfu á skuldabréfum með nafnvöxtum með ríkisábyrgð. Íbúðalánasjóður ætti því að geta gefið út óverðtryggð bréf til 20-30 ára með kjörum sem eru á bilinu 6-7%. Það gerir Sjóðnum kleyft að lána út með föstum nafnvöxtum  á bilinu 7-8%. Að þessu gefnu ætti það ekki að vera mikið tiltökumál að snúa flestöllum verðtryggðum lánum landsins á breytilega nafnvexti, líkt og þekktist meðal flestra annarra Evrópuþjóða, og óþarfi að semja sérstakar stjórnmályktanir um málið. Hins vegar hangir mun fleira á spýtunni.  

Tveir bögglar

Það eru tveir stórir bögglar sem fylgja skammrifi í því að afnema verðtryggingu.  

A)     Núverandi skuldabréf Íbúðalánasjóðs eru óuppgreiðanleg og á verðtryggðum vöxtum sem eru mun hærri en markaðsvextir nú. Það þýðir að ef lánþegar sjóðsins skipta um lánaform og fá lægri vexti, getur Sjóðurinn ekki greitt upp gömlu skuldabréfin og gefið út ný nema taka á sig umtalsvert tap. Þau standa því eftir með skilmálum um verðtryggingu og 3,75% raunvöxtum áratugi fram í tímann. Lánaskipti munu því valda gífurlegum kostnaði fyrir Ríkisssjóð. Raunar er Íbúðalánasjóði hægt og sígandi að blæða út vegna þessarar uppgreiðsluáhættu, þar sem æ fleiri lánþegar hafa greitt upp sín verðtryggðu lán hjá Sjóðnum og valið óverðtryggðra fjármögnun frá bönkunum í staðinn. 

 B)      Íslensk húsnæðislán eru ekki aðeins verðtryggð heldur einnig með jafngreiðsluskilmálum til allt að 40 ára. Samstillt átak þessara skilmála færir greiðslubyrðina langt fram í tímann enda hækkar höfuðstóll lánsins að nafnvirði vegna verðbóta fyrri hluta lánstímans. Þetta samspil lánaskilmála er séríslensk uppfinning og því mega þessi lán með réttu kallast Íslandslán. Íslandslán urðu fyrir valinu sem fasteignafjármögnun hjá mörgum sem ella hefðu ekki getað staðið undir greiðslubyrði vegna þess húsnæðis sem keypt var. Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er mun hærri enda er höfuðstóllinn greiddur hraðar niður. Stór hluti íslenskra heimila ræður einfaldlega ekki við þá hækkun greiðslubyrðar sem nafnvextir bera með sér.

Málið snýst í raun um afskriftir

Þegar grannt er hlustað virðist sem umræðan um afnám verðtryggingar snúist raunar mun frekar um niðurfærslu útistandandi lána fremur en breytt lánaform framtíðar. Hvað sem fólki finnst um réttmæti slíkrar niðurfærslu er ljóst að kostnaðurinn vegna hennar fellur á skattgreiðendur og hér er um stórar fjárhæðir að tefla. Verðtryggð fasteignalán heimilanna eru nú um 1150 milljarðar króna og kostnaðurinn við að færa höfuðstól verðtryggðra lána aftur til ársins 2008 gæti verið 350-400 milljarðar króna. Af þessum lánum eru  57% veitt af Íbúðalánasjóði með ábyrgð ríkisins en 15% eru frá lífeyrissjóðum komin. Almenn niðurfærsla verðtryggðra lána er því í raun bein tekjufærsla frá þeim skattgreiðendum og lífeyrisþegum sem hafa ekki náð að skuldsetja sig nægjanlega til þess að hljóta slíka leiðréttingu. Flestir í þessum hópi voru líklega of ungir (og kannski ófæddir) eða of gamlir til þess að taka þátt í húsnæðisbólunni 2004-2008 en þurfa samt að borga kostnaðinn við hana í framtíðinni með hærri sköttum og/eða lægri lífeyri. Ábyrgð ríkisins vegna Íbúðalánasjóðs er nú metin um 950 milljarðar af Lánasýslu ríkisins og svo þegar allt er lagt saman; raunverulegt tap vegna lána í vanskilum, yfirvofandi tap vegna óuppgreiðanlegra skuldabréfa Sjóðsins og svo síðan væntanlegt tap vegna flatra niðurskrifta á lánum fara stærðirnar að stækka!

Hvað er hægt að gera til þess að ýta verðtryggingu út?

Verðtrygging húsnæðislána hvílir á tveimur meginstoðum.  Annars vegar á verðtryggingu lífeyrisréttinda sem hefur skapað gríðarlega eftirspurn eftir löngum verðtryggðum eignum og hins vegar á ríkisábyrgð á útgáfum Íbúðalánasjóðs sem hefur fullnægt þessari eftirspurn án þess að lífeyrissjóðirnir hafi þurft að hafa áhyggjur af útlánaáhættu. Sé þessum tveimur stoðum kippt undan fellur verðtryggingin sjálfkrafa niður að miklu leyti og við taka væntanlega lán með breytilegum nafnvöxtum sem yrðu veitt af bönkunum. Ef það telst of róttæk aðgerð að afnema verðtryggingu lífeyrisréttinda er hægt að benda á fordæmi Breta sem gefa út sérstaka þaksetta verðtryggingarvísitölu (Limited Price Index) sem viðmiðun í lánaviðskiptum og réttindareikningi lífeyrissjóða. Slík þaksett vísitala er þannig gjörð að hún hækkar aldrei umfram ákveðið mark á ársgrundvelli – til að mynda 4-5%. Lántakendur borga þannig hærri vexti en eru varðir fyrir verðbólguáhættu og þaksett lán má því kalla blending á milli nafnvaxta og verðtryggingar.

Þrátt fyrir að öll ný útlán væru óverðtryggð yrði samt sem áður stór verðtryggður lánastabbi til staðar og það mun taka töluverðan tíma að vinna niður það skuldafjall sem nú þegar hefur verið hróflað upp. Það er ljóst að sum heimili ráða ekki við skuldir sínar og verða að fá einhverja úrlausn sinna mála – í slíkum tilvikum verða lánveitandi og lántaki að vinna úr sínum málum. Hvað almennar aðgerðir snertir er nauðsynlegt að huga nákvæmlega að því hvað er gert. Fyrsta skrefið fælist þó ávallt í endurskipulagningu og jafnvel lokun Íbúðalánasjóðs í núverandi mynd.

Í fyrsta lagi er nauðsyn að lágmarka tap ríkisins og í öðru lagi að Sjóðurinn hefji að lána út óverðtryggt og án ríkisábyrgðar, sé honum yfirhöfuð ætlað að starfa áfram. Aukinheldur, um leið og brotist yrði út úr þeirri bóndabeygju sem Íbúðalánasjóður er nú fastur í, væri hægt að nýta höftin og þá lágu vexti sem fylgja þeim til þess að endurfjármagna allan lánastabba Sjóðsins á lægri verðtryggðum vöxtum og tryggja þannig lægri greiðslubyrði.

Í annan stað er nauðsynlegt að huga vel að því hvernig að núverandi aðstoð hins opinbera er best beitt. Til að mynda verður ekki séð að það þjóni miklum tilgangi að greiða út vaxtabætur sem fara beint inn á rekstrarreikning heimila og þaðan út aftur sem einkaneysla.  Í stað þess mætti frekar verja fjármunum til þess að vinna á höfuðstól lánanna svo sem með þaksetningu verðbóta sem skilgreinir það fyrirfram (en ekki eftirá) að verðtryggð lán skuli ekki hækka umfram ákveðið mark á ársgrundvelli. Með slíkri þaksetningu væri hægt að vinna niður nafnvirði lánanna yfir tíma.

En er verðtrygging slæm?

Síðasta haust vann undirritaður skýrslu með hagfræðingunum Valdimar Ármann og Sigurði Jóhannessyni um verðtryggingu frá öllum hliðum fyrir Samtök fjármálafyrirtækja. Skýrslan bar heitið „Verðtrygging – nauðsyn eða val“ og þar voru færð rök fyrir því að verðtryggingin sé að mörgu leyti óholl fyrir landið, að minnsta kosti hvernig henni hefur verið beitt hérlendis. Verðtryggingin skapi  bæði of mikinn hvata til skuldsetningar og varpi of mikilli þjóðhagslegri áhættu á herðar heimila landsins sem þurfi að taka á sig áhættu vegna verðbólguskella. Verðtryggingin hafi einnig valdið ákveðnu kæruleysi gagnvart verðbólgu og torveldað peningamálastefnu Seðlabankans. Mikið af þessari gagnrýni á reyndar við hvernig verðtryggingin hefur verið sett saman við aðra skilmála – þ.e. jafngreiðslur og 40 ára tímalengd – með sk. Íslandslánum eins og farið er yfir hér að ofan. Það er hins vegar engin lausn að banna verðtryggingu eina og sér – val í lánamálum verður alltaf af telja af hinu góða. Hins vegar er hægt að gera ýmsa hluti til þess að leysa verðtryggingu af hólmi og fá heilbrigðara lánaumhverfi.

Hins vegar er hægt að benda á að meginvandinn nú sé ekki endilega sá að lánin hafi fylgt verðbólgu með verðtryggingu heldur mun fremur að fasteignaverð og laun hafa ekki gert það á síðustu 4 árum. Besta leiðin út úr skuldavandanum felst í hagvexti og hækkandi ráðstöfunartekjum.

Af öllum sólarmerkjum af dæma er verðtrygging á leið út af íslenskum fjármagnsmarkaði. Hins vegar er viðbúið að áfram verði töluverð eftirspurn eftir þessum verðtryggðu lánum þar sem þau gefa færi á mikilli skuldsetningu með lítilli upphafsgreiðslubyrði og gefa því fólki færi á því að kaupa mun stærri eignir en óverðtryggð lán. Og það er meginástæðan fyrir almennri notkun verðtryggingar hérlendis í lánaviðskiptum. Enginn veit hvað átt hefur, fyrr en misst hefur.   

Dr. Ásgeir Jónsson

- Greinin birtist upphaflega í Vísbendingu