Grundvöllur myndast fyrir óverðtryggðum húsnæðislánum
Grein eftir Valdimar Ármann um möguleikann á óverðtryggðum húsnæðislánum í ljósi nýtilkominnar útgáfu lengri óverðtryggðra ríkisbréfa frá Lánasýslu Íslands
- Grein eftir Valdimar Ármann í Fréttablaðinu þann 17. júní 2009.
Grundvöllur myndast fyrir óverðtryggðum húsnæðislánum.
Nýútgefinn flokkur óverðtryggðra ríkisbréfa með gjalddaga árið 2025 er mikilvægur fyrir íslenskan skuldabréfamarkað. Þetta er lengsti flokkur óverðtryggðra skuldabréfa á Íslandi, um 14 ár, og er sérstaklega mikilvægt skref í þá átt að minnka vægi verðtryggingar í almennum lánum á Íslandi og upphafið að því að hægt sé að bjóða uppá óverðtryggð húsnæðislán með föstum vöxtum sem gætu verið um 25 ára löng þ.e. með lokadag árið 2034. Þar sem húsnæðislánin eru jafngreiðslulán þá er „líftími“ 25 ára láns álíka langur og 14 ára langs ríkisbréfs sem greiðir allan höfuðstólinn á lokadegi.
Ávöxtunarkrafa á verðtryggðum skuldabréfum íbúðalánasjóðs með lokadag árið 2034 er um 4,10% og að auki bætist verðbólga við þá vexti. Nýju óverðtryggðu ríkisbréfin hafa um 8,00% vexti og metur markaðurinn það því sem svo að verðbólga muni verða um 3,90% að meðaltali hvert ár (þ.e. mismunurinn á nafnvöxtunum og raunvöxtunum). Þar sem Íbúðalánasjóður veitir sín fasteignalán með 0,95% álagi (vegna rekstrar, útlánaáhættu og uppgreiðsluáhættu) gætu óverðtryggðir vextir til almennings orðið um 8,95%. Miðað við 25 ára lán og 20m höfuðstól myndi mánaðarleg afborgun verða um 168.000kr og er sú afborgunarupphæð föst frá upphafi til lokadags. Afborgun af sambærilegu verðtryggðu láni á 5,05% raunvöxtum er um 118.000kr og breytist síðan mánaðarlega með verðbólgu. Greiðslubyrðin er því töluvert þyngri í upphafi láns sem er óverðtryggt. Hér opnast margir möguleikar til að meta hvort lánið hentar betur. Mörgum mun finnast kostur að vita nákvæmlega hversu mikið þarf að greiða í hverjum mánuði næstu 25 árin. Öðrum mun finnast ókostur hversu há greiðslubyrðin er í upphafi láns. Enn aðrir telja að verðbólga næstu 25 árin muni ekki vera hærri að meðaltali en 3,90% og finnst verðtryggða lánið því hagstæðara.
Ef svo fer að margir skipti verðtryggðum húsnæðislánum sínum í óverðtryggð og valdi því að Íbúðalánasjóður þurfi að kaupa tilbaka eitthvað af útgefnum verðtryggðum HFF bréfum sínum, þá getur Lánasýsla Ríkisins notað tækifærið og gefið út verðtryggð ríkisbréf og haldið þannig markaðsframboði á verðtryggðum skuldabréfum óbreyttu. Það væri jákvætt skref í átt til þess að minnka vægi verðtryggingar hjá heimilum í landinu og auka það hjá ríkinu. Verðtrygging skulda ríkisins er sjálfsögð til að efla markmið landsins í að halda verðbólgu í skefjum með því að auka sjálfsaðhald, minnka möguleika á óráðsíu og hvetja það til að beita niðurskurði ríkisútgjalda frekar en aukningu tekna með skattahækkunum. Að lokum væri mjög áhugavert að hér myndi skapast skuldabréfamarkaður með óverðtryggð HFF bréf samhliða verðtryggðum HFF bréfum ásamt óverðtryggðum ríkisbréfum samhliða verðtryggðum ríkisbréfum.